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樓市過(guò)快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來(lái)臨。因此，盡管長(zhǎng)期來(lái)看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購(gòu)房需求不排除被進(jìn)一步收緊。

調(diào)控政策進(jìn)一步收緊預(yù)期漸濃

樓市過(guò)快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來(lái)臨。因此，盡管長(zhǎng)期來(lái)看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購(gòu)房需求不排除被進(jìn)一步收緊。

因部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖過(guò)快，這些區(qū)域樓市正逼近政策的“臨界點(diǎn)”。

有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線(xiàn)城市基本確定近期出臺(tái)房地產(chǎn)新政，調(diào)控形式是抑制需求為主，進(jìn)一步提高購(gòu)房門(mén)檻。新政出臺(tái)主要原因是一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市升溫過(guò)快。“因此這輪新政可能不止北京一個(gè)城市。”上述人士稱(chēng)。

據(jù)介紹，目前政府部門(mén)對(duì)部分一二線(xiàn)城市的樓市過(guò)快回暖已形成基本共識(shí)，而部分三四線(xiàn)城市因供給過(guò)量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說(shuō)，樓市調(diào)控不會(huì)一刀切，將越來(lái)越呈現(xiàn)區(qū)別對(duì)待。

部分一線(xiàn)樓市升溫過(guò)快成共識(shí)

據(jù)上述人士介紹，此前政府部門(mén)對(duì)調(diào)控的態(tài)度是視市場(chǎng)形勢(shì)而定，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，則隨時(shí)出手進(jìn)行調(diào)控。從去年10月開(kāi)始，盡管各地樓市陸續(xù)回暖，但從接近政府部門(mén)的人士轉(zhuǎn)述來(lái)看，調(diào)控者眼中的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)過(guò)快上漲。“直到近期，(相關(guān)政府部門(mén))基本認(rèn)定，少數(shù)一線(xiàn)城市確實(shí)回暖過(guò)快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對(duì)政策出臺(tái)的預(yù)期，該人士也從“可能出臺(tái)”，變成了“一定會(huì)出臺(tái)”，而時(shí)間點(diǎn)可能不會(huì)超過(guò)3月全國(guó)兩會(huì)前。

其實(shí)，這一調(diào)控思路在今年1月的博鰲房地產(chǎn)年終論壇上已露端倪。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會(huì)”之前部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性上漲，則極有可能引來(lái)更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。

可是，權(quán)威專(zhuān)家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數(shù)據(jù)顯示，1月百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，是近兩年來(lái)漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。此外，9812元/平方米的全國(guó)百城新建住宅均價(jià)也刷新25個(gè)月以來(lái)的均價(jià)記錄。

尤其值得注意的是，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)全線(xiàn)上漲的格局已經(jīng)形成，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊和風(fēng)向標(biāo)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。

以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月份的120余萬(wàn)平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長(zhǎng)418%。可見(jiàn)，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門(mén)看來(lái)已經(jīng)值得高度關(guān)注。“上海1月份商品住宅成交面積已經(jīng)回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控就是從2011年1月26日開(kāi)始的。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付奇介紹。當(dāng)時(shí)，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定采取八項(xiàng)措施進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其中關(guān)鍵一條即貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)各地上報(bào)房?jī)r(jià)控制指標(biāo)，并向社會(huì)公布。

和商品住宅成交熱度不減相對(duì)應(yīng)的，是供給的嚴(yán)重不足。據(jù)了解，2012年上海新建商品住宅供應(yīng)合計(jì)為890萬(wàn)平方米，同比回落16.5%，在創(chuàng)下5年來(lái)新低的同時(shí)，年度供應(yīng)總量首次跌破1000萬(wàn)平方米關(guān)口。到今年1月，上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅31.11萬(wàn)平方米，環(huán)比減少近七成。

“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤(pán)淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現(xiàn)階段性緊缺。

在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量?jī)r(jià)齊漲的趨勢(shì)就變得十分明確。根據(jù)萬(wàn)科公告，其2013年1月份共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積161.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額190.7億元，同比分別增長(zhǎng)35.38%和56.31%。銷(xiāo)售均價(jià)也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達(dá)15.46%。

另外一家接近千億軍團(tuán)的超大房企恒大地產(chǎn)也在1月份頗有收獲。據(jù)了解，恒大1月份合約銷(xiāo)售總金額約為72.5億元，合約銷(xiāo)售面積116.8萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)226%和213%。隨著9個(gè)新項(xiàng)目同時(shí)上市，恒大在全國(guó)同期在售樓盤(pán)已經(jīng)高達(dá)188個(gè)。

此外，世茂房地產(chǎn)1月份合約銷(xiāo)售額約41億元，同比增加353%，合約銷(xiāo)售面積33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)568%。從目前公布1月業(yè)績(jī)快報(bào)的房企銷(xiāo)售情況看，1月份火爆銷(xiāo)售的局面已成共識(shí)。上海一位一直堅(jiān)稱(chēng)樓市平穩(wěn)、無(wú)須再緊的專(zhuān)家也向記者坦言，“從成交量上來(lái)看，上海確實(shí)有點(diǎn)‘熱’了。”

詳解五方面手段緊縮需求

“如果調(diào)控不升級(jí)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)將失控。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。而北京市市長(zhǎng)王安順在剛剛結(jié)束的北京兩會(huì)上則明確表態(tài)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖。此后數(shù)日，北京樓市傳言紛起，各種版本的北京樓市政策已現(xiàn)摩拳擦掌的味道。

楊紅旭表示，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)和少數(shù)二線(xiàn)城市均面臨政策壓力。不過(guò)，由于地方政府調(diào)控權(quán)限太小，信貸、稅收皆由中央有關(guān)部委說(shuō)了算，因此單個(gè)城市新政效果或許有限，若想抑制一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)加速上漲的勢(shì)頭，還需有關(guān)部委統(tǒng)籌安排政策與措施。

對(duì)于具體政策，有市場(chǎng)人士透露，針對(duì)一線(xiàn)城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對(duì)較大，也有說(shuō)法稱(chēng)部分地區(qū)大幅度提高第二套房貸的首付、對(duì)擁有四套及以上的家庭和個(gè)人研究針對(duì)性的政策，也將是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)進(jìn)行調(diào)控的儲(chǔ)備政策之一。

對(duì)此，記者從住建部公積金管理司內(nèi)部人士處了解到，主管部門(mén)目前并未對(duì)一線(xiàn)城市暫停公積金做研究。該人士明確表示，如果房?jī)r(jià)漲幅超預(yù)期，國(guó)家層面的樓市調(diào)控儲(chǔ)備政策十分充分。

在楊紅旭看來(lái)，若要進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控，政策走向無(wú)非五個(gè)層面：其一，行政干預(yù)從緊，限購(gòu)、限貸、限價(jià)皆從嚴(yán)。其二，房貸進(jìn)一步收緊，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠減少或取消(但這取決于各家商業(yè)銀行，銀監(jiān)會(huì)不可能出政策統(tǒng)一取消優(yōu)惠)，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。其三，稅收加碼，可提高稅負(fù)的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、土地增值稅等，房產(chǎn)稅或?qū)⒍�度擴(kuò)容。其四，增加土地供應(yīng)，尤其是普通住宅用地，以及壓制高價(jià)地塊的出現(xiàn)。其五，更加強(qiáng)調(diào)地區(qū)差異化，部分政策將增強(qiáng)一線(xiàn)城市的針對(duì)性。

總之，盡管長(zhǎng)期來(lái)看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購(gòu)房需求不排除被進(jìn)一步收緊。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在不同城巿、不同企業(yè)、不同項(xiàng)目情況是冰火兩重天，全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于漲跌不平衡的特殊時(shí)期。比如，12月相比11月，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)平均上漲0.34%，但北京、廣州、深圳和福州超過(guò)1%，上海0.7%；而廣大三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體處于溫和上漲狀態(tài)，海南、浙江、廣西等少數(shù)省份的部分城市房?jī)r(jià)絕對(duì)值還在下跌。這也是尚未出臺(tái)全國(guó)性調(diào)控政策的顧慮之一。

一二三線(xiàn)樓市大爆發(fā) 20城新房成交增2.7倍

2月4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2013年1月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告指出，2013年1月份，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1057萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)269.2%，一二三線(xiàn)城市全面爆發(fā)，此前備受爭(zhēng)議的三線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有在1月得到體現(xiàn)，而一線(xiàn)城市迅猛上漲的勢(shì)頭格外引人關(guān)注。

報(bào)告稱(chēng)，“北上廣深”4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為425萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)343.8%，環(huán)比減少6.2%。雖然成交量略低于2012年12月，但已大大超過(guò)了2012年其他月份的表現(xiàn)；被納入統(tǒng)計(jì)的二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為376萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)221.6%； 三線(xiàn)城市則呈現(xiàn)逆襲勢(shì)頭，新建商品住宅成交面積為256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)247.9%，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%。報(bào)告稱(chēng)，相比一二線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市的市場(chǎng)情況更顯熱度。1月份行情已輕松奪得2011年以來(lái)的月成交桂冠，一方面與原有暖冬行情的延續(xù)有關(guān)，另一方面，也與該類(lèi)城市外出務(wù)工人員春節(jié)前返鄉(xiāng)置業(yè)有密切聯(lián)系。

易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，有兩個(gè)因素加速了購(gòu)房者入市的腳步：一是各種鼓勵(lì)剛需購(gòu)房的優(yōu)惠政策正不斷出臺(tái)，二是房?jī)r(jià)的上漲仍可能在未來(lái)幾個(gè)月中延續(xù)。但政策與房?jī)r(jià)撲朔迷離的關(guān)系，仍會(huì)給這種情緒增添相當(dāng)大的干擾因素。

上周，20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量減少，成交量明顯增加。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，土地市場(chǎng)成交同樣十分火爆，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市推出住宅用地34宗，較前周減少23宗；但上周成交住宅用地35宗，較前周增加28宗，成交面積206萬(wàn)平方米，較前周增加142萬(wàn)平方米。

重點(diǎn)城市漲幅更為突出繼去年12月“翹尾”收官之后，主要城市房?jī)r(jià)開(kāi)年延續(xù)漲勢(shì)。研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月中國(guó)百城住宅均價(jià)第8個(gè)月環(huán)比上漲，且漲幅突破1%；同比連續(xù)第2個(gè)月上漲。其中，包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市漲幅突出，也成為帶動(dòng)百城均價(jià)漲幅擴(kuò)大的主要原因。泉州 、鄭州 、紹興 、常熟等城市漲幅居前。

報(bào)告稱(chēng)，2013年1月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為9812元人民幣/平方米，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.77個(gè)百分點(diǎn) 。從同比來(lái)看，50個(gè)城市價(jià)格上漲，49個(gè)城市價(jià)格下跌。環(huán)比下跌的城市中，溫州跌幅明顯，達(dá)18.96%； 而南寧、海口等36個(gè)城市跌幅介于1%至15%之間。

研究機(jī)構(gòu)報(bào)告分析稱(chēng)，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、政策穩(wěn)中趨松、市場(chǎng)信心恢復(fù)、各方預(yù)期樂(lè)觀的背景下，1月房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)有所增加且多個(gè)城市漲幅擴(kuò)大。其中，以一線(xiàn)城市為代表的重點(diǎn)城市及部分東部沿海房?jī)r(jià)較高的城市，漲幅更為突出。

此外，近期部分城市的高端樓盤(pán)入市增加，如深圳一個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米，北京 、廣州也有單價(jià)5萬(wàn)元以上樓盤(pán)新入市，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。 鐘合1月一線(xiàn)城市土地出讓金大增2.6倍在房企資金改善以及對(duì)后市看好的背景下，全國(guó)一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)可謂迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大典型城市1月土地出讓面積2602萬(wàn)平方米，出現(xiàn)一年來(lái)首次正增長(zhǎng)，且增幅高達(dá)77%，出讓金收入為562億元，同比大增2.6倍。

對(duì)于土地市場(chǎng)迎來(lái)的“開(kāi)門(mén)紅”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君向記者指出，一方面部分開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度明顯提高，在春節(jié)前土地、樓市的傳統(tǒng)淡季出現(xiàn)了“淡季不淡”的現(xiàn)象；另一方面則是2012年度樓市翹****情的延續(xù)。

與成交量相比，土地出讓金更大增2.6倍。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，十大典型城市土地出讓金收入為562億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)263%，同比增幅創(chuàng)下近33個(gè)月新高。

與此同時(shí)，土地溢價(jià)率也不斷攀升，以北京為例，1月31日北京共2宗土地掛牌出讓?zhuān)�亦莊兩宗地塊起始價(jià)分別為13.56億元和12.86億元。最終分別以18億元及17.3億元成交，溢價(jià)率分別為32.74%和34.52%，由方興地產(chǎn)獲得，溢價(jià)率均突破30%，配建保障房面積89000萬(wàn)平米。

“目前土地出讓金總額增幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)土地面積增幅，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)開(kāi)始有不尋常上漲的跡象，這也是當(dāng)下在北京等城市不斷使用配建保障房、綜合評(píng)標(biāo)、暫停熱點(diǎn)地塊出讓等方式平抑地價(jià)的原因。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出。

吳曉君也表示，資金面的改善使得房企年底拿地?zé)崆橐廊谎永m(xù)，一些大型房企四處出手拿地，進(jìn)一步推動(dòng)了土地市場(chǎng)供需兩旺的局面。

此外，值得注意的是，在十大典型城市中，北上廣深四大一線(xiàn)城市的成交量開(kāi)始有所分化，1月，上海、北京、廣州、深圳土地成交建筑面積環(huán)比增幅分別為-48%、0.4%、3%、-45%，同比增幅分別為-51%、53%、2725%與979%。

整體來(lái)看，一線(xiàn)城市中北京和廣州的土地市場(chǎng)火熱程度幾乎與去年瘋狂的12月持平，甚至略漲，而上海和深圳的成交量均出現(xiàn)四成左右的回落。對(duì)此，吳曉君表示這主要還是供應(yīng)節(jié)奏有所不同。

對(duì)于土地市場(chǎng)再次引燃的火爆場(chǎng)面，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向記者指出，隨著土地市場(chǎng)的升溫，土地成交量和土地溢價(jià)率均有所上升，土地市場(chǎng)價(jià)格又出現(xiàn)了一定的上升苗頭，當(dāng)前地方政府應(yīng)格外謹(jǐn)慎，尤其是處于政策敏感期，過(guò)熱的土地市場(chǎng)不免會(huì)引發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的擔(dān)憂(yōu)。

新春第一拍萬(wàn)科奧體再下一城

萬(wàn)科新春再度出手絕版地塊成功競(jìng)拍新年伊始，萬(wàn)科在濟(jì)南再度發(fā)力。2013年2月4日，萬(wàn)科成功拍下了奧體片區(qū)絕版地塊草山嶺B地塊，記者了解到，萬(wàn)科此次新拍得的地塊占地面積約7.44萬(wàn)平米，目前已納入萬(wàn)科天泰金域國(guó)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范疇，這樣一來(lái)金域國(guó)際總建筑面積將達(dá)60萬(wàn)平左右。

萬(wàn)科大盤(pán)初步成型區(qū)域帶動(dòng)不可限量

據(jù)悉，該地塊將打造萬(wàn)科金色系的高端產(chǎn)品，包含高端住宅和高端商業(yè)等業(yè)態(tài)，同時(shí)還配有一所九年一貫制中小學(xué)。加之坐擁奧體核心、背靠菠蘿山城市公園、緊鄰經(jīng)十路等優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科天泰金域國(guó)際將成為奧體首屈一指的復(fù)合型大盤(pán)、教育大盤(pán)和生態(tài)大盤(pán)。可以預(yù)見(jiàn)，60萬(wàn)平的復(fù)合型高端大盤(pán)，對(duì)于奧體整個(gè)區(qū)域的城市建設(shè)的完善和人居高度的提升都將有非常大的帶動(dòng)作用。

黃金奧體潛力巨大萬(wàn)科布局穩(wěn)扎穩(wěn)打

眾所周知，隨著政府、大型企業(yè)總部、便民機(jī)構(gòu)向奧體遷移，使得區(qū)域生活配套、商務(wù)配套、教育配套、醫(yī)療配套、交通配套得到極大提升，奧體板塊已經(jīng)成為濟(jì)南光彩奪目的新城市中心，所以該地塊是濟(jì)南市場(chǎng)公認(rèn)的黃金地段和潛力地段。

萬(wàn)科地產(chǎn)2012年銷(xiāo)售額突破1412億元，成為當(dāng)之無(wú)愧的行業(yè)領(lǐng)跑者，來(lái)濟(jì)南之后的第一槍選擇在奧體板塊打響，表現(xiàn)出了萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)極具前瞻性的目光，此次拿地，是萬(wàn)科在濟(jì)南市場(chǎng)繼“化纖廠地塊”之后，又一大手筆，在區(qū)域熱點(diǎn)中突出重圍兩次拿地，而且時(shí)間間隔之短更充分展示出萬(wàn)科地產(chǎn)深耕濟(jì)南的決心。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)科來(lái)濟(jì)后以一貫扎實(shí)穩(wěn)健的作風(fēng)進(jìn)行有條不紊的布局，可以看出濟(jì)南市場(chǎng)將成為萬(wàn)科戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)的重中之重。

新品加推優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品再度引爆泉城樓市

據(jù)記者了解，萬(wàn)科天泰金域國(guó)際自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，成交量一路攀升，至今已熱銷(xiāo)90%。為此，項(xiàng)目近期推出了2號(hào)樓奢侈級(jí)產(chǎn)品145的瞰景大宅，該戶(hù)型擁有更敞闊的生活空間、更好的采光性等優(yōu)勢(shì)，目前正火爆認(rèn)籌中。(山東商報(bào))

2013年樓市行情該往何處走？

2012年的樓市可謂風(fēng)不平、浪不靜，在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，低迷了一年的樓市在年底翹起了尾巴。在這個(gè)“承前啟后”的重要階段，未來(lái)的樓市行情該往何處走？

2012年的樓市，政策層面由2011年的堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的從緊基調(diào)轉(zhuǎn)為“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，主要表現(xiàn)在政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行。2012年1~8月，全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比2011年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模和整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積及金額增速下滑幅度縮小。此外，1~11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個(gè)市場(chǎng)“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

從價(jià)格變化情況來(lái)看，截止2012年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月上漲，這個(gè)現(xiàn)象表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的背景下，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅降價(jià)。從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，下半年以來(lái)，無(wú)論是全國(guó)還是上海市場(chǎng)，當(dāng)前小幅優(yōu)惠、小幅促銷(xiāo)的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)。另一方面，企業(yè)利潤(rùn)率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過(guò)精細(xì)化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力、漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，或開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)基本面的好轉(zhuǎn)

“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，各大房企抓緊政策定向?qū)捤伞拔⒄{(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉(cāng)”的結(jié)果；另一方面，也是由于房企年底銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)表等要求，年底開(kāi)始沖量導(dǎo)致的銷(xiāo)售量回升的現(xiàn)象。

總體來(lái)講，2012年“暖冬”與“翹尾”行情導(dǎo)致局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”密切相關(guān)。這樣的政策背景下，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)價(jià)格降幅收窄，甚至產(chǎn)生小幅漲價(jià)、“日光盤(pán)”等熱銷(xiāo)現(xiàn)象。

樓市“暖冬”背后的矛盾點(diǎn)

“暖冬”與“翹尾”行情對(duì)于低迷的樓市來(lái)講是一件利好的事情，但是在這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段表現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)上漲和惶恐入市的現(xiàn)象卻不合常理。樓市“暖冬”背后集聚著多重矛盾，這些矛盾多數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來(lái)政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。

首先，在2012年樓市調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征之下“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)，此時(shí)，全國(guó)百城房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖基調(diào)與房?jī)r(jià)降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象的矛盾日益突出。其次，調(diào)控政策與企業(yè)利潤(rùn)率下滑之間的矛盾。在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取何種方式緩解利潤(rùn)率下滑的局面變得至為重要。再次，地方政府政策微調(diào)，政策層面的階段性的定向松動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間的矛盾也表現(xiàn)的相當(dāng)突出，尤其是2012年下半年以來(lái)的推地潮以及各類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊“地王”的出現(xiàn)，一定程度上表現(xiàn)出地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間權(quán)衡做出的抉擇。

持續(xù)限購(gòu)下，樓市何去何從

2012年，樓市整體信心的復(fù)蘇，使得很多開(kāi)發(fā)商在年末沖刺的欲望有增無(wú)減，短期的成交熱潮也使他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)預(yù)期，但民眾卻更加惶恐和迷茫。

住建部 2012年12月25日表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。那么在限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2012年“暖冬”之后，是否會(huì)迎來(lái)自己的下一個(gè)春天？

從未來(lái)政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)看，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但是相比前兩年，調(diào)控政策的基調(diào)已發(fā)生微妙變化，即政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，并且明確提出鼓勵(lì)改善型需求入市。

盡管短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，但是政策層面基調(diào)的變化，促使一些企業(yè)在年底這個(gè)階段開(kāi)始“八仙過(guò)海各顯神通”，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，還是企業(yè)自身為了提高利潤(rùn)率而表現(xiàn)出來(lái)的漲價(jià)動(dòng)作，或者年底跑量沖刺年度業(yè)績(jī)銷(xiāo)售指標(biāo)，“暖冬”與“翹尾”行情局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，不可避免讓當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)更加撲朔迷離。

伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期將會(huì)逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益凸顯出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升、回暖，也可能會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。這個(gè)過(guò)程中不可避免的仍會(huì)有各類(lèi)炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的動(dòng)作和言論。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊，但是，上述的中央與地方政府、企業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)與調(diào)控政策走向、市場(chǎng)供求關(guān)系等諸多方面的矛盾有可能會(huì)進(jìn)一步突出。(投資有道)

(新華網(wǎng))